拆遷難題丨舊村改造拆遷前期工作難題解析

前言:眾所周知,一個舊改項目,成敗與否,關鍵點就在拆遷這個點上,要是項目在拆遷這個點上卡主,項目無法推進,每天都要支出成本。今天我們就來講一下舊村改造中拆遷難題如何關注與突破!

拆遷實施總體流程大體可分為前期準備、拆遷談判及補償安置三大階段,具體又細化為前期摸底調查、測繪確權、拆賠標準和協議制定、拆遷協商談判、搬遷協議簽訂、搬遷補償及回遷7個流程。

拆遷的前期工作流程:

1確定實施主體;

2業主調查;

3制定拆遷補償方案;

4建筑物查丈;

5房屋產權確認;

6拆遷評估報告;

7拆遷談判;

8簽訂拆遷補償協議;

9申請相關許可。

一個舊改項目的成敗關鍵,在于如何與村集體打交道解決拆遷難題。

首先,舊村項目的團隊配置:

拓展期:一配 2~3人,最好配置好說話善于溝通,看起來很真誠的工作人員,可以配置一些美女的成員(你懂的,美女好說話),拓展期主要是陌生人變熟人的過程,讓村民知道你有這個人,打過照面。

駐村初期:一配6.7,熟人變朋友的過程,能與村民像朋友般溝通那樣。

駐村中后期:一配10~15(朋友變成好基友)

動遷期:二配 五十 (變肝膽相照)

在與村集體前期摸底調查期,可以初步略低的方案與村股份公司溝通;直接向業主收集各種資料、聊天、間接向二房東、租戶、商戶等;參考周邊項目開發商標準,目的是為了確定項目的權屬問題。為后期談判簽約做一個策略的依據。

在拆賠標準的制定,必須慎重又慎重!要不可動搖的剛性(有些標準堅決不變動),也要有一定有四兩撥千斤的柔性(特殊標準適當調整)。

拆賠協議核心條款:拆賠比、貨幣補償標準、面積差異化處理、增購條款、回遷房戶型、回遷房位置(朝向、樓層)、裝修標準、保證與擔保、排他性條款、限制性條款、違約責任、權利人變更、支付節點、房屋移交節點、回遷房登記價、獎勵金、過渡費期限計算方式、協議生效、框架協議期限屆如何處理滿條款、確認實施主體失敗如何處理條款。

最為忌諱的是拆賠標準匆匆制定而又匆匆修改,所以說,拆賠標準的制定 每一步,都得謹慎而嚴肅,因為牽一發而動全身,每改一次,都會影響著村民的心理變化。

拆遷補償安置是舊改項目實施過程中的重要環節,主要指項目意向實施主體即“拆遷人”,按照統一的拆遷補償安標準、流程與拆除范圍內建筑物及其附屬物即“被拆遷物業”的權利主體即“被拆遷對象”協商談判簽訂拆遷補償安置協議,并依據協議約定拆除被拆遷物業,注銷其產權證,以貨幣或回遷物業方式向被拆遷對象進行補償的過程。

總而言之,每個項目不同情況不同分析,切合實際,因地制宜,切勿照抄;與村民溝通要真誠,接地氣,了解村民的真正需求;該堅持就堅持,堅持底線,該柔性就柔性,特殊對待。

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